O Governo aprovou um dos pacotes fiscais mais significativos para o mercado de habitação dos últimos anos - o “choque fiscal para a habitação”. A Lei n.º 9-A/2026 deu a autorização e o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio concretizou as medidas, já em vigor (algumas só produzem efeitos mais tarde em 2026). Se és freelancer e tens casa própria, arrendas um imóvel ou simplesmente pagas renda, há medidas aqui que te afetam diretamente.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 já está publicado e em vigor - mas cada benefício tem condições e prazos próprios, por isso confirma o teu caso antes de contar com ele.
O que é o “preço moderado” — e porque importa
Antes de entrar nos números, tens de perceber um conceito-chave: preço moderado. É a trava que o Estado criou para garantir que os benefícios fiscais ficam em habitação acessível e não em vivendas de luxo.
Em 2026 há dois limites distintos, para medidas distintas:
- Compra/construção: preço (de venda) até €660.982 (o topo do 2.º escalão do IMT) - é este que conta para o IVA a 6% na venda para habitação própria.
- Arrendamento: renda mensal até €2.300 (2,5 vezes o salário mínimo de €920) - é este que conta para o IRS de 10% sobre rendas e para o IVA a 6% no arrendamento.
Não é um teste único: o limite de preço não governa as rendas, nem o limite de renda governa a construção. O valor a comparar com o limite é o total da operação (não o podes dividir artificialmente) e os limites podem ser atualizados por portaria. E cada benefício tem ainda condições, datas e provas próprias - confirma o teu caso antes de contar com ele.
Medida 1: IVA na construção desce de 23% para 6%
Esta é a medida mais falada e é muito relevante se vais construir ou reabilitar habitação.
A taxa reduzida de 6% (verba 2.42.1; taxa do continente - Açores e Madeira têm taxas próprias) aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do comprador ou exclusivamente ao arrendamento habitacional - e com condições cumulativas próprias (art. 10.º do DL 97/2026): por exemplo, vender ou dar o primeiro arrendamento no prazo de 24 meses após a documentação de início de utilização e, no arrendamento, manter o imóvel arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. O limite depende do fim: preço de venda até €660.982 (venda) ou renda mensal até €2.300 (arrendamento). Ou seja, não é um 6% automático em obras na tua própria casa - para quem manda construir a sua habitação própria e permanente há um regime de reembolso à parte (ver abaixo).
O que muda na prática numa empreitada abrangida pela taxa reduzida (obra que estava aos 23% e passa a cumprir as condições - algumas reabilitações já tinham taxa reduzida antes):
- Empreitada de €20.000: aos 23% eram €4.600 de IVA, aos 6% são €1.200
- Construção de €100.000: aos 23% eram €23.000 de IVA, aos 6% são €6.000
O enquadramento das empreitadas - as condições que determinam a taxa reduzida (menção da taxa no título de compra, comunicação dos contratos, casos de compropriedade), o que entra na taxa e como se tratam os materiais - tem regras próprias. Confirma-o com o empreiteiro e o contabilista antes de assumires a taxa de 6% em toda a fatura.
Atenção: Se mandaste construir a tua habitação própria e permanente contratando uma empreitada de construção (fora de atividade empresarial), podes pedir a restituição parcial do IVA suportado, de modo a aproximá-lo da taxa de 6% - se cumprires as condições: o valor (VPT, ou valor de aquisição do terreno mais custos de construção sem IVA, o que for maior) tem de ficar dentro do limite de preço moderado e tens de afetar o imóvel a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses após a documentação de início de utilização, mantendo-a pelo menos 12 meses. Conta o IVA das empreitadas faturadas (exigível até 31 de dezembro de 2032) - a mera compra de materiais não é elegível. O pedido faz-se por via eletrónica até 12 meses após essa documentação (para os primeiros três trimestres de 2026, os pedidos abrem a 1 de outubro de 2026, contando-se os 12 meses a partir dessa data), e a AT tem até 150 dias para o processar a contar da entrega do pedido completo. Guarda todas as faturas das empreitadas com o teu NIF.
Medida 2: IRS sobre rendas cai de 25% para 10%
Se és freelancer e tens um apartamento que arrendas, esta medida muda os teus cálculos.
Os rendimentos prediais (Categoria F no IRS) eram tributados à taxa autónoma geral de 25%. Com o novo pacote, essa taxa desce para 10% (com efeitos desde 1 de janeiro de 2026) — para arrendamento habitacional com renda dentro do limite (€2.300/mês em 2026, 2,5× o salário mínimo), desde que cumpras as condições do regime (fim habitacional, comunicação à AT). Ressalva: se já tens um contrato de longa duração com uma taxa inferior a 10%, mantens a mais favorável. Nas contas abaixo, para simplificar, assume-se que não há despesas dedutíveis: a Categoria F paga sobre a renda líquida, por isso o imposto real pode ser menor.
O que muda na prática:
- Recebes €800/mês de renda (€9.600/ano)
- Antes: pagavas €2.400 de IRS sobre esse rendimento
- Agora: pagas €960 — uma poupança de €1.440 por ano
Esta redução aplica-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.
O Miguel, designer freelancer em Lisboa, tem um apartamento herdado que arrenda por €900/mês. Com o regime anterior pagava €2.700/ano de IRS sobre as rendas. Com a nova taxa de 10%, passa a pagar €1.080. São €1.620 de diferença por ano — desde que o arrendamento cumpra as condições do regime (fim habitacional, renda dentro do limite).
Medida 3: Dedução maior para inquilinos
Se és tu o inquilino — e muitos freelancers arrendam casa — também há uma melhoria para ti.
O limite de dedução de rendas no IRS sobe:
- €900 em 2026 (era €700)
- €1.000 a partir de 2027
Na prática, o teto da dedução sobe €200 em 2026 (e mais €100 em 2027) - não é um reembolso garantido (o que deduzes depende da percentagem legal e do teu imposto), mas o limite deixa de te travar tão cedo.
Medida 4: mudanças no IMT da habitação
Destacamos duas mudanças relevantes no IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) - o pacote tem outras:
- Taxa de 7,5% para não residentes: na compra de imóvel destinado exclusivamente a habitação, se o adquirente for não residente, aplica-se sempre 7,5% (sem isenções nem reduções) - salvo se tiver sido considerado residente fiscal em Portugal (nos termos do art. 16.º do CIRS), se passar a sê-lo no prazo de 2 anos após a compra, ou se destinar o imóvel a arrendamento habitacional dentro dos limites (arrendado em 6 meses e por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos). Nestas duas últimas situações, paga-se os 7,5% e pede-se depois a devolução da diferença, no prazo de 6 meses a contar de te tornares residente ou de celebrares o contrato de arrendamento (art. 17.º, n.os 10 a 12 do Código do IMT).
- Agravamento de 10% se não afetares a HPP: quem compra um imóvel cuja empreitada beneficiou da taxa de 6% e não o afeta a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses (ou deixa de o fazer nos 12 meses seguintes) fica sujeito a um agravamento de 10% do valor tributável de IMT, com exceções por circunstâncias excecionais (por exemplo, casamento ou união de facto e a sua dissolução, ou aumento do número de dependentes).
As regras variam com a situação, por isso confirma o teu caso.
A partir de quando se aplica
O Decreto-Lei n.º 97/2026 já está publicado e em vigor. O que varia caso a caso são as condições e as datas de cada benefício - o IRS de 10% sobre rendas, por exemplo, aplica-se a rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029. As regras de IVA produzem efeitos no trimestre seguinte à entrada em vigor e aplicam-se às empreitadas cuja iniciativa procedimental (pedido de licenciamento, comunicação prévia, parecer prévio ou informação de início dos trabalhos) ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com o IVA exigível a partir de 1 de janeiro de 2026. Para empreitadas que já cumprem estas condições, o regime pode antecipar-se a 1 de janeiro de 2026 por opção conjunta do prestador e do cliente (não dispensa as restantes condições). Para obras a cavalo destas datas, confirma com o contabilista.
O que deves fazer agora:
- Se estás a planear obras, confirma com o empreiteiro que a empreitada cumpre as condições da taxa de 6% (e como ficam os materiais)
- Se arrendas um imóvel, confirma que é para habitação e que a renda está dentro do limite do regime, para poderes beneficiar dos 10%
- Guarda toda a documentação dos valores do imóvel — precisas de provar que está dentro do “preço moderado”
Como isto se relaciona com a tua contabilidade de freelancer
Se tens rendimentos prediais (arrendamentos), esses rendimentos declaram-se no Anexo F da declaração anual de IRS — separado dos rendimentos da tua atividade independente (Categoria B). São duas coisas diferentes e tens de as tratar em separado.
A Inês, consultora freelancer no Porto, tem a atividade aberta em regime simplificado e arrenda um quarto do apartamento. Ela tem dois “chapéus” fiscais: a Categoria B (consultoria) e a Categoria F (renda do quarto). Com o FIZ, gere a Categoria B automaticamente. Para a Categoria F, o registo das rendas e a declaração anual também devem estar em ordem — é importante não misturar os dois.
Atenção: Os 10% de IRS sobre rendas não se confundem com a tributação da tua atividade independente. São taxas separadas, aplicadas a rendimentos diferentes. Se englobares os rendimentos prediais com os da atividade, pode sair mais caro — calcula sempre as duas opções antes de submeter o IRS.
✅ Em resumo
- IVA na construção/reabilitação de habitação desce para 6% — para empreitadas de imóveis destinados à venda para HPP do comprador ou exclusivamente ao arrendamento habitacional (preço de venda até €660.982 ou renda até €2.300/mês), sujeito às condições do DL 97/2026. Para quem manda construir a própria casa há um regime de reembolso à parte.
- IRS sobre rendas cai de 25% para 10% — para arrendamento habitacional com renda até €2.300/mês (limite de 2026), para rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029. Uma poupança real para freelancers que arrendam imóveis.
- Os rendimentos prediais têm de ser declarados corretamente no IRS — separados dos rendimentos da atividade independente. Com o FIZ.co tratas da Categoria B automaticamente; para a Categoria F, organiza o registo das rendas para a declaração anual não ter surpresas.
